Поиск по базе сайта:
Зміст Дипломне завдання icon

Зміст Дипломне завдання




НазваЗміст Дипломне завдання
Сторінка1/7
Дата конвертації08.07.2013
Розмір1.26 Mb.
ТипДокументи
  1   2   3   4   5   6   7


Сучасний стан та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні


Анотація


Дипломна робота на здобуття кваліфікації “Економіст” освітньо-кваліфікаційного рівня «магістр» за напрямом 0501 «Економіка і підприємництво» та спеціальністю 8.050105 «Банківська справа».

В дипломній роботі розглянуто основні тенденції динаміки іпотечного ринку, актуальні питання іпотечного кредитування в Україні. Зроблено спробу визначити основні проблеми та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні. Розглянуто основи механізму банківського іпотечного кредитування, визначено проблеми та напрями розвитку ефективного механізму іпотечного кредитування банками України. Викладено основні етапи організації іпотечного кредитування на прикладі АКБ «Укрсоцбанк. Зроблено аналіз наданих іпотечних житлових кредитів в АКБ «Укрсоцбанк» за період 2005-2008 рр. Визначено проблеми, окреслено перспективи становлення та визначено роль відповідних учасників іпотечних кредитних відносин в Україні в період кризи. Запропоновано рекомендації з приводу розвитку ринку іпотеки і становлення ефективного іпотечного механізму.

Ключові слова: банк, кредит, іпотека, іпотечне кредитування, іпотекодавець, позичальник, застава, кредитор, механізм банківського іпотечного кредитування, нерухомість, ринок нерухомості, ринок іпотечного капіталу, житлова іпотека, ризики, страхування.

Дипломна робота складається із вступу, трьох розділів, висновків і пропозицій. Роботу викладено на 93 сторінках друкованого тексту, містить 11 таблиць, 24 рисунки, 7 додатків на 9 сторінках. Список використаної літератури містить 79 найменувань.


Зміст


^ Дипломне завдання




Календарний план




Анотація




Вступ……………………………………………………………………………...

6

Розділ 1. Теоретичні засади іпотечного кредитування……...……………...

9




1.1

Сутність іпотеки………………………………………………

9




1.2

Інфраструктура іпотечного ринку та місце банку на ньому..

21




1.3

Сучасний стан іпотечного кредитування в Україні………...

29

^ Розділ 2. Організація іпотечного кредитування (на прикладі Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку „Укрсоцбанк”)...

38




2.1

Аналіз показників кредитної діяльності банку……………...

38




2.2

Організація кредитування та механізм надання іпотечного кредиту в АКБ «Укрсоцбанк»………………………………..

50




2.3

Аналіз наданих іпотечних житлових кредитів в АКБ «Укрсоцбанк»………………………………………………….

60

Розділ 3. Шляхи удосконалення розвитку іпотечного банківського кредитування в Україні……………...............................................…………...

70




3.1

Перспективи розвитку житлового іпотечного кредитування в Україні ……………………………………………………….

70




3.2

Удосконалення управління кредитними ризиками при банківському іпотечному кредитуванні……………………..

76




3.3

Пропозиції з удосконалення механізму іпотечного кредитування банками України………………………………

82

Висновки……………………………………......………………………………..

95

Список використаної літератури...............…………………………………..

99

Додатки…………………….....…………………………………………………..

105



вступ


Система іпотечного кредитування, будучи невід’ємним елементом сучасної економіки розвинутих країн, усе активніше використовується в економічній та соціальній політиці України.

В Україні спостерігається значне розширення фонду нерухомості як промислового, так і житлового призначення, оскільки проведення операцій з нерухомістю є одним із найбільш поширених засобів збереження та примноження ------------------------------

У зв’язку з цим виникає проблема одержання фізичними та юридичними особами коштів, що будуть достатніми для придбання такої нерухомості на вигідних умовах. Попит на дешеві довгострокові ресурси обумовлює подальший розвиток такого напряму банківської діяльності, як іпотечне кредитування. За останній час питома вага іпотечних кредитів у ВВП зросла з 1 до 2,5%, із них -----------------------------------

Окремим аспектам складної і багатопланової проблеми ринку іпотечного кредитування присвячено праці провідних вітчизняних та зарубіжних економістів та фінансистів. Проблемі іпотеки постійно приділяють значну увагу такі вітчизняні дослідники як: В.Валентинов, О.Євтух, М.Дем’яненко, Т.Ковальчук, В.Кравченко, С.Кручок, В.Лагутін, Б.Луців, І.Лютий, А.Мороз, О.Онищенко, ---------------------------------

Разом із тим, позитивно оцінюючи результати даних досліджень, необхідно зазначити, що для збільшення потенціалу іпотечного ринку України актуальним є: подальше дослідження та усунення недоліків діючого механізму банківського іпотечного кредитування з урахуванням інституціональних особливостей України; виявлення ролі маркетингу банківських послуг з кредитування; ------------------------------------

Вказані обставини свідчать про актуальність даного питання і зумовили вибір теми дипломного дослідження, його мету і задачі.

^ Метою дослідження є обґрунтування теоретичних положень, аналіз іпотечного кредитування і розробка практичних рекомендацій щодо ------------------------продукт має спільні грані. Для досягнення мети в роботі поставлені і вирішувалися такі задачі:

  • ----------------------

Об’єктом дослідження є діяльність комерційних банків на ринку -------------

^ Предмет дослідження – теоретичні та методичні питання з формування та розвитку ефективного механізму банківського іпотечного кредитування в умовах ---------------------------

^ Методи дослідження. Для реалізації поставлених у роботі завдань використовувались методи: логіко-історичний – при вивченні об’єктивної необхідності впровадження іпотечних систем у суспільне відтворення, функціонування фінансового та інвестиційного ринків; системного аналізу – при ---------------------

Методологічною основою дипломної роботи є теоретичні напрацювання світової економічної науки, концептуальні положення сучасної економічної теорії, дослідно-пошукова й наукова література, праці відомих вітчизняних і зарубіжних вчених-економістів та фахівців-практиків у сфері іпотеки.

Інформаційну базу дослідження становлять законодавчі і нормативні акти України, що регламентують діяльність банківських установ, річні та проміжні звіти банку АКБ «Укрсоцбанк», матеріали органів державної статистики, -------------------------------------

РОЗДІЛ 1

^ ТЕОРЕТИЧНІ ЗАСАДИ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ


1.1 Сутність іпотеки


Зміст Закону України „Про іпотеку” визначає, що іпотека – це „вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом” [5].

За своєю сутністю поняття «іпотека» є доволі близьким до поняття «застава». Застава служить засобом забезпечення виконання зобов’язань позичальником перед кредитором: у разі неповернення в установлені строки суми кредитор може компенсувати несплачений борг коштами, отриманими від реалізації заставного майна [34, c.19]. Але визначення іпотеки як застави не є повним, ним не можна обмежуватися з тієї причини, що іпотека пропонує не лише заставу майна. Вона представляє цілу юридично-правову систему оцінки --------------------------

Законом України «Про іпотеку» запроваджено новий фінансовий інструмент – заставну. Згідно із тлумаченням статті 20 заставна – це борговий цінний папір, що підтверджує безумовне право особи-власника на задоволення боржником вимог за основним зобов'язанням за умови, що воно підлягає ---------------------------------іпотеки. Згідно із Законом «Про іпотеку» заставні можуть забезпечувати випуск таких цінних паперів, як іпотечні облігації та іпотечні сертифікати [5].

З 1 січня 2004 року набув чинності Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», яким у практику іпотечного кредитування запроваджуються іпотечні сертифікати. Згідно зі статтею 1 цього закону іпотечний сертифікат – це особливий вид цінних паперів, забезпечених іпотечними активами або іпотеками [6]. Законом вводиться два різновиди іпотечних сертифікатів – сертифікати з фіксованою дохідністю – це сертифікати, які забезпечені іпотечними активами та посвідчують такі права власників:

  • -----------------------

Сертифікати участі – це сертифікати, які забезпечені іпотеками та посвідчують частку їх власника у платежах за іпотечними активами. Власник сертифікатів участі має такі права:

  • -------------------------

Іпотечні облігації – це фінансовий інструмент, який забезпечений відповідним пакетом заставних і є свідченням гарантованих вимог до кредитора.

23 червня 2005 року за №2704-IV було прийнято Закон України «Про організацію формування та обігу кредитних історій», його мета – створення доступної для кредиторів бази даних щодо кредитоспроможності потенційних позичальників. Цей Закон визначає правові та організаційні засади формування і ------------------

Іпотекою може бути забезпечене виконання будь-якого дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому, але ----------------------

Іпотека надає іпотекодержателю право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця, вимоги яких не зареєстровані у встановленому законом порядку, в тому числі при здійсненні провадження у справі про банкрутство іпотекодавця. Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог ----------------------------

Предметом іпотеки можуть бути ділянки землі та майно, що на ній розташоване - будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісні майнові комплекси, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. Залежно від предмета іпотеки виділяють: іпотеку житла (житлову іпотеку), іпотеку земельних ділянок (іпотеку землі) та іпотеку комерційної нерухомості (комерційну іпотеку). Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:

  • -------------------------

Предметом іпотеки також може бути об’єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення ---------------------------------реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майно на момент укладення іпотечного договору [6].

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості. Іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без -----------------

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвинутої системи права приватної власності на нерухомість і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредиту неможливий.

Суб'єктами іпотечного кредиту є:

  • ---------------------------

Об'єктами іпотечного кредиту є житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки тощо. Розмір іпотечного кредиту визначається у вигляді частини вартості об'єкта іпотеки. Ця обставина дозволяє ----------------------------

Нерухомість як об'єкт іпотечного кредиту має ряд суттєвих переваг. Вона майже ніколи не втрачає повністю своєї вартості (цінності), а з часом, як свідчить господарська практика, ціна її навіть зростає.

Позики під нерухомість підлягають погашенню на умовах розстрочки платежу і зі сплатою відсотків. Відсотки за іпотечними позиками мають ту властивість, що їх величина залежить від територіального розміщення нерухомого майна. Підвищення ставки відсотка за іпотечними позиками пов'язано із --------------------------------

Як відомо, одним з показників розвитку ринкових відносин є рівень капіталізації ресурсів та використання різноманітних інструментів розвитку виробничого капіталу. Нерухомість, як правило, складає значну частку активів суб’єктів ринку, а іпотека – одна із найважливіших фінансових технологій її використання. Проте через різні обставини використання нерухомості з метою збільшення капіталу може бути неоднаковим. Однак аналіз показує, що ресурси з допомогою іпотеки можуть ефективно використовуватися лише тоді, коли її застосування науково обґрунтоване, і роботу іпотечного механізму побудовано на певних принципах.

Отже, запропонований вище погляд на іпотеку дає змогу глибоко побачити важливу організаційну роль у ній цілісної інфраструктури, яка забезпечує прибутковий рух вартості і, в кінцевому результаті, відтворення всієї системи іпотечного кредитування. Це нам дає змогу обґрунтувати поняття “іпотечний ---------------------------

Визначення цього поняття є доцільним через низку причин:

  • по-перше, широкий погляд на іпотеку як на механізм обігу капіталу в --------------------------

На рис. 1.1 відображено принципову схему роботи іпотечного механізму на макрорівні [35]. На рисунку видно, що суб’єкти іпотечного механізму взаємодіють із різними ринками. Цей взаємозв’язок за певних умов дає можливість пожвавлення роботи на одному ринку переносити на інші ринки.


------------------------

Рис.1.1. Принципова схема іпотечного механізму на макрорівні

Таким чином іпотека може давати поштовх широкому спектру економіки: від стимулювання накопичення внутрішніх коштів у державі до пожвавлення і розвитку різноманітних галузей народного господарства. Це досягається наявністю в іпотечному механізмі чіткого взаємозв’язку елементів, який забезпечує раціональне використання ресурсів.

Всі елементи іпотечного механізму умовно поділені на дві великі групи. Перша група елементів складає “каркас” іпотечного механізму (рис. 1.2). До другої групи належать елементи, які сприяють обігу капіталу: соціально-економічні важелі і принципи, нормативно-правове та інформаційне забезпечення, методи і процедури роботи іпотечного механізму.


--------------------
Рис.1.2. Склад іпотечного механізму щодо елементів першої групи


На рис. 1.3 відображено систему принципів іпотечного механізму, яка має одне з головних значень у раціональному використанні нерухомості.


-


-------------------------

Рис.1.3. Система іпотечних принципів


Трактуючи іпотеку як механізм обігу капіталу, її класифікують за предметами і інструментами. Залежно від того, як іпотечний механізм формує загальний портфель кредитних ресурсів, виділяють три основні його моделі: депозитна, інвестиційна і цільова. Одночасно їх можна класифікувати як однорівневі або дворівневі (з вторинним ринком заставних на зразок американських) моделі іпотечного інвестування.

У світовій практиці надання позики під нерухомість завжди давало банкам стабільний прибуток за порівняно невеликих ризиках, але ризик змушує кредитора вимагати від позичальника того чи іншого забезпечення кредиту. Забезпечення кредиту у вигляді переважних прав банку на певне майно є у цьому випадку додатковою гарантією повного і своєчасного повернення кредиту при банкрутстві чи небажанні позичальника сплатити борг. Забезпеченням кредиту можуть бути гарантійні зобов’язання третьої особи, у тому числі страхової компанії. Однак частіше для забезпечення кредиту використовується застава. Головна її перевага в тому, що уразі невиконання зобов’язань за кредитним -------------------------

Розглянемо функції, які виконує іпотека:

  • ------------------------

Світова практика виробила багато видів іпотеки. Серед них, наприклад, іпотека інвестора, іпотека «фіско» на нерухоме майно платника податків (податкова іпотека), іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка та інше [36, с.37-39].

Залежно від кількості предметів застави та заставодавців виділяють іпотеку об’єднану або спільну. Якщо забезпечення зобов’язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об’єктів нерухомого майна, що належить одному заставодавцеві, матимемо справу з об’єднаною іпотекою. Якщо -------------------------------------

З огляду на мету здійснення застави іпотеку поділяють на податкову («фіско»), кредитну (або банківську), сімейну, іпотеку на майно опікуна та інші.

За предметом застави розрізняють земельну іпотеку, житлову, іпотеку цілісного майнового комплексу, промислову, комерційну, аграрну та інші.

М’якишевська О.М. іпотеку класифікує за такими формами:

  • -----------------------------

Зауважимо, що класифікація іпотек може бути різною залежно від історичних традицій, які склались в тій чи іншій країні. Наприклад, в Німеччині розрізняють документальну, забезпечувальну, загальну (солідарну) примушувальну іпотеку та багато інших її видів. Проте економічна сутність кожного з них (і не лише в Німеччині, а всюди) базується на взаємозв’язку -----------------------------------

Отже, найпривабливішим для банку у процесі кредитування є забезпечення у формі іпотеки. Іпотека має давнє походження і представляє собою засіб забезпечення зобов‘язань, у разі застосування якого предметом застави є нерухоме майно, що залишається у заставодавця або в третьої особи.

Іпотека може стати одним з важливих інструментів під час створення національної системи заощаджень. При широкому впровадженні іпотечного кредитування в країні збільшаться бюджетні надходження, більш ефективно ---------------------------------Особливо велика роль іпотеки проявляється в пожвавленні та стабілізації економіки в умовах формування внутрішнього іпотечного ринку.


^ 1.2. Інфраструктура іпотечного ринку та місце банку на ньому


Іпотечний ринок займає одне з найважливіших місць серед фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки. Застосування іпотеки дає значний соціально-економічний ефект. За допомогою ------------------капіталу і внаслідок цього забезпечується стабільне зростання доходів у різних галузях економіки.

Іпотечний ринок як економічне явище, не знайшовши глибокого теоретичного висвітлення ні у вітчизняній, ні у зарубіжній літературі, на сьогодні характеризується невизначеністю його економічної природи, а, отже, і місця у системі ринків. З одного боку, іпотечний ринок розглядається як такий, що ------------------------------шляхом емісії іпотечних облігацій, а тому розглядається як частина ринку позичкових капіталів [44, c.171-172].

Іпотечний ринок, або ринок іпотечного капіталу, відіграє важливу роль в економіці, адже він, об’єднуючі фінансовий ринок з ринком нерухомості, сприяє капіталізації ресурсів. Серед найістотніших економічних функцій які виконує ринок такі:

  • -------------------

Водночас іпотечний ринок виконує і функції суто фінансового характеру:

  • ----------------------------------

Слід зауважити, що іпотечний ринок відрізняється від інших фінансових ринків тим, що всі зобов’язання, які на ньому обертаються, забезпечені нерухомим майном. Це обумовлює його четверту функцію – ефективне використання та розвиток нерухомості зазначений ринок не лише перерозподіляє нерухомість з метою раціональної її використання, сприяє інвестуванню в неї.

П’ятою функцією ринку іпотечного капіталу є надійне управління ризиками у процесі обігу грошових зобов’язань [69, c.99].

Крім основних функцій, іпотечний ринок виконує й низку допоміжних. -----------------------------------

Світова практика свідчить, що будівництво житла у ринкових умовах господарювання в широкому плані забезпечується створенням цілісної системи іпотечного житлового кредитування, яка являє собою комплекс взаємозв'язаних ----------------------заставу. В такій системі мають діяти щонайменше чотири суб'єкти позичальник, кредитор, інвестор, уряд. Кожен з них має власний інтерес, але їхні цілі взаємозв'язані (див. рис. 1.4).

---------------------------

Рис.1.4. Принципова схема системи іпотечного житлового кредитування

Позичальник ставить собі за мету придбати краще житло, здійснюючи такі щомісячні виплати за кредитом, які б становили не надмірно велику частку доходів. Банк прагне максимізувати прибуток і дивіденди своїх акціонерів. В іпотечному кредитуванні це досягається шляхом обмеження ризиків, по-перше, -----------------------------

Дослідження теоретичних основ спеціалізації кредитних організацій на ринку іпотеки дозволило визначити їх істотну особливість, що полягає в обмеженні ризику за рахунок спеціалізації в наданні переважно іпотечних кредитів, їх фрагментації.

Ефективне функціонування іпотечного ринку неможливе без діяльності забезпечуючих суб'єктів – спеціалізованих організаційно-правових форм в особі органів державної реєстрації прав на нерухоме майно; судових органів; установ нотаріальних та юридичних послуг; страхових компаній; компаній з оцінки нерухомості; фінансових інститутів. Цільове призначення та роль забезпечуючих суб'єктів іпотечного ринку полягає у підвищенні ефективності та оперативності ------------------------------------

Специфічним суб'єктом іпотечного ринку виступає держава в особі органів законодавчої і виконавчої влади, головна роль якої - формувати організаційно-економічні умови взаємодії економічних суб'єктів та регулювати відносини іпотечного кредитування з метою досягнення економічною і соціальною ефектів від функціонування іпотечного ринку .

Слід відмітити, що іпотечна інфраструктура має функціонувати за принципами [54, c.123]:

  • ---------------------------------

Дослідження економічної природи іпотечного ринку передбачає також поняття його структурної будови, розкриття взаємообумовленості і взаємозв’язку іпотечного ринку [33, c.254]. Як вже нами було зазначено вище, у світовій практиці виділяють дві моделі іпотечного ринку [36, c.38]: однорівнева і дворівнева. Схематично моделі іпотечного ринку представлені в додатку А.

Однорівнева модель або усічено-відкрита складається тільки з первинного ринку іпотеки, коли банки та інші фінансово-кредитні установи мають високу -----------------------не є критичною. Однорівнева модель може застосовуватися не лише спеціалізованими іпотечними банками, а й універсальними банками, що мають відділи іпотечного кредитування. Іпотечні банки, як правило, самостійно ----------------------------------

Для дворівневої або розширено відкритої моделі притаманна наявність як первинного так і вторинного ринку іпотеки. У дворівневій моделі банки не повинні формувати структуру пасивів за рахунок довгострокових депозитів, а іпотечні кредити надаються за загальноприйнятими стандартами з можливістю їх наступного перепродажу, сек'юритизації або використання в якості забезпечення для залучення рефінансування, втому числі шляхом емісії іпотечних цінних паперів.

В системі відносин, притаманних дворівневій моделі системи іпотечного фінансування, існують два основні сегменти, засновані на використанні різноманітних способів фінансування під забезпечення нерухомим майном, а саме: первинний ринок і вторинний ринок.

Первинний ринок, сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини між кредиторами і позичальниками, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних. На ньому позичальник отримує у фінансово-кредитній установі (кредитора) позику під заставу нерухомості. Відносини між заставодавцем і заставодержателем і створюють первинний іпотечний ринок. Кредитор може зберігати заставні у власному портфелі цінних паперів або продавати їх інвесторам. Якщо він їх продає, то цим самим створює вторинний ------------------

Таким чином, дворівнева модель суттєво відрізняється від однорівневої. Основне джерело кредитних ресурсів в систему іпотечного кредитування надходить зі спеціально організованого з цією метою вторинного ринка цінних паперів, які забезпечені заставними на нерухомість. Дана модель діє лише за розширеної інфраструктури іпотечного ринку, як правило, при певному сприянні держави, та як мінімум, при її частковому контролі за емісією цінних паперів, що обертаються на вторинному ринку.

Виділяють і третю модель організації системи іпотечного житлового кредитування – збалансовану автономію. Головною ознакою що відрізняє дану модель є позичково-ощадний принцип її функціонування. Сукупний портфель кредитних ресурсів формується за рахунок залучення заощаджень майбутніх позичальників за принципом каси взаємодопомоги. Таким чином, акумуляція грошових коштів відбувається шляхом використання різновидів житлових ----------------------------------

Таким чином, можна зробити висновок, що модель стає незалежною не лише від зміни ринкової ціни позикових коштів, але і від загального рівня даної ціни взагалі. Дана характеристика збалансованої автономної моделі має особливо велике значення для розвитку іпотечного кредитування в країнах з нестабільною економікою, але за умови, що всі взаєморозрахунки необхідно проводити у вільноконвертованій валюті.


^ 1.3. Сучасний стан іпотечного кредитування в Україні


В цьому підрозділі дипломної роботи ми розглянемо сучасний стан іпотечного кредитування в Україні, вважаємо зробити порівняльну характеристику ринку іпотеки до початку кризи і за останні три місяці 2008 року. Метою нашого дослідження є систематизація теоретичних засад і практичних розробок формування вітчизняного іпотечного ринку та обґрунтування інституціального забезпечення перспектив його розвитку.

Досягнення поставленої мети, на нашу думку, потребує вирішення наступних завдань:

--------------------------

Обсяги кредитування під заставу нерухомості в Україні мали до вересня 2008 року стійку тенденцію до зростання, однак частка іпотечних кредитів у ВВП країни становить лише 1%, у той час як у передових країнах цей показник коливається від 40 до 80%, а в країнах, що розвиваються, дорівнює 10-20%. При цьому обсяг житлових іпотечних кредитів, наданих в іноземній валюті, майже в чотири рази перевищує обсяг таких же кредитів у національній валюті. За оцінками спеціалістів, іпотечні кредити доступні лише десятій частині населення країни.

Взагалі до факторів, що стримують розвиток іпотечного кредитування в Україні, можна віднести:

  • -----------------------------

Невід'ємним учасником іпотечних кредитних відносин є держава в особі відповідних регулюючих органів влади та фінансових інститутів. її інтереси в даному випадку - вирішення соціальних проблем, серед яких житлова перебуває на одному рівні з проблемами охорони здоров'я і освіти. Держава має створити інститут іпотеки та умови для стабільного ефективного функціонування всієї системи іпотечного кредитування. Необхідно провести інституціальні реформи і створити правове поле з метою стимулювання іпотечного кредитного ринку. Іпотека є вагомим інструментом економічного розвитку, який дозволяє не тільки вирішувати соціальне завдання - забезпечення населення житлом, але й стимулює всі суміжні галузі економіки.

Попри прогнозам провідних економістів і політичних діячів, які ще влітку з впевненістю завіряли, що «в Україні не може бути іпотечної кризи», наприкінці 2008 року високі темпи інфляції і світова криза все ж таки позначилися на вітчизняній іпотеці - ринок стоїть на порозі обмеження об'ємів кредитування і посилювання вимог до позичальників.

Високі ціни на квадратні метри і проблеми світової фінансової системи вивели на новий рівень конфлікт, що тихенько зрів на ринку нерухомості в останніх рік-півтора. Купити житло «за свої» вже майже ніхто не може, тому ------------------------прискоренні темпів інфляції. Тепер можна забути про доступну іпотеку.

Втім, і раніше розмови про масову іпотеку були не більше ніж «струсом повітря». Основний чинник, який прийнято було звинувачувати в подібному положенні, - високі відсотки. І все-таки - що гальмує розвиток іпотеки: реальні перешкоди або просто фобії? Наступним проаналізуємо причини, які розкручують --------------------------------

Банківська реклама вже не перший рік переконує українців в тому, що узяти кредит може кожен охочий. Нульовими відсотками і комісіями пістрявлять вагони поїздів метрополітену, вікна банківських відділень і міські бігборди. Причин тому декілька. З одного боку, іноземні банки, що прийшли до України, намагаються «відбити» свої гроші. Тому перед менеджерами були поставлені чіткі цілі - залучення в банк великої кількості позичальників і завоювання необхідної частки ринку. З іншого боку, вітчизняні фінустанови також не бажають втрачати своєї долі ласого кредитного пирога і винаходять все нові способи заманювання клієнтів. Правда, не всім амбіціям вдалося збутися. Проблеми американської іпотеки, що нагрянули, різко скоротили ресурсні можливості банків і змінили -----------------------------------

Не дивлячись на конкуренцію, багато банків зважилися на збільшення ставок по іпотечних кредитах і впровадження жорсткіших вимог для позичальників. Підштовхнули банкірів до цього не тільки світова криза, але і Нацбанк, що занепокоївся. З метою зниження ризику НБУ погрожує обмежити ---------------------------ініціативою переводити довгі кредити (від десяти років) в категорію «субстандартних» або «сумнівних» з відповідним рівнем резервування. А це примушує фінустанови зменшувати терміни кредитування, тим самим збільшуючи щомісячні внески для населення.

Від таких дій іпотечні кредити для українців стануть ще недоступнішими. По американських мірках житло вважається за доступне, якщо воно коштує три-чотири річні доходи, важкодоступним - при п'яти-семи, недоступним - понад сім------------------------

Низькі ціни на житло вже у минулому і ті, хто чекає півроку або рік падіння цін, вже кусають собі лікті, що не купили житло рік тому. На нашу думку, ціни не можуть впасти. Сьогодні ціни на нафту в світі перевищили всі відомі показники, ціни на газ також ростуть. У ціні, зокрема в ціні на житлі, дуже вагома енергетична складова. Із зростанням цін на енергоресурси не доводиться говорити про яке-небудь падіння цін. Істотними каталізаторами зростання цін на нерухомість, на думку експертів, є збільшення заробітних плат і розширення ---------------------------

Перераховані чинники стимулюють попит населення, що, у свою чергу, підштовхує і подальше зростання цін. Крім того, однією з найважливіших складових підвищення цін є незадоволений попит українців на житло.

В середньому, працюючий киянин на свою офіційну зарплату (за підсумками 2007 року) міг придбати близько 2,2 кв. м житла, тоді як житель Праги - 5,3 кв. м, Варшави - 5,5 кв. м, Москви - 3,3 кв.м. Таким чином, ------------------------------------

Не слід чекати в короткостроковій перспективі і зниження ставок по іпотечних кредитах. По прогнозах бізнес-аналітика Центру стратегічного аналізу Діамантбанку Михайла Ігнатенка, при збереженні негативних трендів в світовій економіці можна чекати зростання кредитних ставок на 1-3%.

Не дивлячись на видимість бурхливого будівництва нової житлоплощі, нерухомість на вторинному ринку вже який рік демонструє вищі ціни за один квадратний метр. Після викриття афери з «Еліта-центром» довіра до вкладення в новобудови була істотно підірвана як з боку споживачів, так і з боку банківських установ. Проте спостерігати істотного зниження цін на «первинку» не довелося. Величезний незадоволений попит на житло, який при існуючих темпах будівництва буде задоволений тільки через сто років, робить нерухомість (в т.ч. --------------------------------

Розглянемо глобальний вплив на ринок української нерухомості. Всім давно відомо, що київські ціни на квадратний метр давно перестрибнули аналогічні в найбільших європейських столицях. Нікого вже не дивує той факт, що вартість української хрущовки співставима з ціною невеликої вілли на півдні Франції або Іспанії. І це з урахуванням нижчих ставок кредитування в західних країнах, більш високого рівня доходів і більш високого рівня захисту права власності. Крім того, світова іпотечна криза різко понизила вартість американського і британського житла. В Україні ситуація діаметрально протилежна - квадратний метр продовжує -------------------------------------

Своєю високою прибутковістю ринок української нерухомості привабив і велику кількість нових гравців - різного роду посередників, які можуть виступати на стороні як покупців, так і будівельників або банкірів. Природно, що кожна із сторін намагається запрацювати, що у результаті позначається на кінцевій вартості житла. Наявність різного роду посередників стимулює ріст цін навіть при зниженні кількості операцій. Так, за підсумками 2007 року кількість таких транзакцій в порівнянні з 2006 роком знизилася в Києві до 19,5 тис. (-22,7%), а по Україні - до 369,2 тис. (-4,1%). Проте, при детальнішому аналізі ситуація не виглядає настільки трагічно. По-перше, зниження кількості операцій торкнулося регіонів з найбільшими темпами зросту цін в 2001-2006 роках (Київ, Одеса, ---------------------------------

Державна іпотечна установа, яка повинна була стати рятівником іпотечного ринку і займатися рефінансуванням житла, не показує декларованих результатів. Причина, за словами банкірів, в дуже жорстких вимогах до позичальників, охочих кредитуватися за програмою ДІУ, і дорожнеча ресурсів установи. Основним чинником, стримуючим зростання об'ємів кредитування за програмою з ДІУ, є вимоги до оцінки платоспроможності позичальника і первинний власний внесок клієнта, який складає не менше 25%., в результаті українці так і не відчули підтримки від держструктури.

Отже, навіть якщо ціна на нерухомість на вторинному ринку не ростиме такими темпами, як в 2005-2007 роках, орендна плата за житло постійно збільшуватиметься, а щомісячні платежі по кредиту - зменшуватися. Крім того, індекс прибутковості вторинного київського житла в 1,9 разу більше середньої ставки прибутковості по довгострокових банківських депозитах, що робить --------------------------------------

Отже, ми вважаємо, що ринок житлової нерухомості в даний момент знаходиться напередодні стану стагнації. Як по кількості операцій, так і по динаміці цін ринок застиг. Це обумовлено цілим рядом причин. Стан ринку іпотечного кредитування грає в цьому процесі одну з ключових ролей. В умовах високих темпів інфляції і, як наслідок, вживання антиінфляційних заходів банки зайняли вичікувальну позицію і значно посилили умови кредитування. До цього -----------------------------------------


РОЗДІЛ 2

Організація ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

(НА ПРИКЛАДІ АКЦІЩНЕРНО-КОМЕРЦІЙНОГО БАНКУ СОЦІАЛЬНОГО РОЗВИТКУ «Укрсоцбанк»)


^ 2.1. Аналіз показників кредитної діяльності банку


Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку „Укрсоцбанк” заснований у вересні 1990 року, входить до групи найбільших банків України. З кінця 2007 р. входить до складу міжнародної фінансової групи "UniCredit Group". Банк пропонує різноманітні, сучасні фінансові та платіжні інструменти, що допомагають організаціям досягнути комерційного успіху, а людям – підвищити рівень добробуту.

В основі роботи банку – якість і корпоративний стиль обслуговування, -------------------------

Постійне вдосконалення процедур кредитування фізичних осіб та різноманітність й гнучкість продуктового ряду АКБ «Укрсоцбанк» дало можливість з початку 2007 року збільшити обсяг кредитного портфелю фізичних осіб майже у два рази та досягти на 01.01.2008 року 13 193,2 млн.грн. За 2007 рік банк отримав доходи за кредитами, наданими фізичним особам в сумі 1 396,2 млн.грн. Це в 2 рази більше (на 743 млн.грн.) ніж у 2006 році.

Результатом ефективної роботи банку з компаніями й підприємцями є збільшення кредитного портфелю юридичних осіб майже в 2 рази (на 5 233,3 млн.грн.) та отримання доходу від кредитування корпоративних клієнтів за 2007 ------------------------------------

З приведених даних в таблиці додатку Г видно, що всі показники за період 2005-2007 рр. мали тенденцію до збільшення. Для наочності побудуємо графік (див. рис.2.1). З графіку на рис.2.1 видно, що протягом аналізованого періоду активи зросли до 31 226,77 млн.грн., зобов’язання – до 28 032,97 млн.грн., а балансовий капітал склав на 01.01.08 3 193,79 млн.грн.

АКБ «Укрсоцбанк» є одним з великих банків України, він входить в п’ятірку банків з найкращими показниками, за рейтингом Асоціації українських банків на 01.09.08 банк займає четверту позицію за всіма фінансовими результатами.

Розглянемо основні показники і зробимо аналіз ефективності кредитної діяльності АКБ «Укрсоцбанк».

Кредитний портфель – це сукупність усіх позичок, наданих банком для одержання доходів. Обсяг кредитного портфеля оцінюється за балансовою вартістю всіх кредитів банку, у тому числі прострочених, пролонгованих, сумнівних. У структурі банківського балансу кредитний портфель розглядається як єдине ціле та складник активів банку, який характеризується показниками дохідності та відповідним рівнем ризику.

---------------------------------------------------


Рис.2.1. Динаміка активів, зобов’язань і капіталу банку АКБ «Укрсоцбанк»

за період 2005-2007 рр.


Кредити приносять банку основні доходи. Більш ефективно працюють банки, у яких частка КІП в активах більше, а непрацюючих активів менше (наприклад, нереалізованого заставного майна). Чим більше показник, тим повніше банк використовує ресурси у високоприбуткових активних операціях. Кредитні вкладення приносять банкам найбільшу масу прибутку.

Скориставшись інформацією, розміщеною на офіційному сайті Інтернет Асоціації українських банків наведемо в таблицях і зробимо короткий аналіз динаміки обсягу і структури кредитно-інвестиційного портфелю АКБ «Укрсоцбанк» за період 2005-2008 рр. Розглянемо структуру кредитно-інвестиційного портфелю п’яти великих банків України станом на 01.11.2008 року наведену в таблиці 2.1.


Таблиця 2.1

Структура кредитно - інвестиційного портфелю за станом на 01.11.2008 р.

№ п/п

Банк

Рей-тинг

КІП, млн.грн.

Питома вага, %

В тому числі

Міжбанківські кредити, млн.грн.

Кредити юридич-ним особам, млн.грн.

Кредити фізичним особам, млн.грн.

Цінні папери, млн.грн.




ВСЬОГО






















1

ПриватБанк






















2

^ РАЙФФАЙЗЕН БАНК АВАЛЬ






















3

УКРСИББАНК






















4

УКРСОЦБАНК






















5

УКРЕКСІМ-БАНК























З приведених даних в таблиці 2.1 видно місце яке займає АКБ «Укрсоцбанк» серед великих банків України, за показниками КІП він займає четверте місце, питома вага в загальному обсягу – 5,767%. Для наочності побудуємо діаграму обсягу наданих кредитів банками на 01.11.2008 р. (рис.2.2).


-----------------------------

Рис.2.2. Обсяг наданих кредитів банками на 01.11.2008 р.


Так в таблиці 2.2 приведені дані, які характеризують кредитно-інвестиційний портфель АКБ «Укрсоцбанк» в порівнянні з загальними показниками КІП банків України за період 2005-2008 рр.


Таблиця 2.2

Динаміка обсягу і структури кредитно - інвестиційного портфелю

АКБ «Укрсоцбанк» та банків України за період 2005-2008 рр.

Рік

Банк

Рейтинг

КІП, млн.грн.

Питома
вага (%)

В тому числі

Міжбан-ківські
кредити, млн.грн.

Кредити
юридичним особам, млн.грн.

Кредити
фізичним особам, млн.грн.

Цінні папери, млн.грн.

На 01.11.

2008

Банки України






















АКБ «Укрсоцбанк»






















На 01.01.

2008

Банки України






















АКБ «Укрсоцбанк»






















На 01.01.

2007

Банки України






















АКБ «Укрсоцбанк»






















На 01.01.

2006

Банки України






















АКБ «Укрсоцбанк»





















  1   2   3   4   5   6   7



Схожі:




База даних захищена авторським правом ©lib.exdat.com
При копіюванні матеріалу обов'язкове зазначення активного посилання відкритою для індексації.
звернутися до адміністрації